琶洲南TOD预计下周三开盘，这次卖#3和#10，将开始卖存量不多的143方，卖完之后，就没有了。

在一手销售阶段，这个143方的产品是最最受欢迎的，全款+强关系才能挑好一点的楼层，七成首付+关系才能挑剩下的低楼层。

就是这么任性。来，再看一眼全景，以后就会盖起来了。

(资料图)

上次开盘时，我也写文说过，那是搞琶洲南中小面积户型最后的时机，

因为货量大，不但有142，还有126，总价更亲民一些。

而且那时候市场大环境差，想买到也比较容易。

去年年底那次开盘，126比较容易选，但142的好楼层依然很难搞，愿意一次性拿出1000多万买房的，真的很挑剔。

以后进入二手市场，我估计琶洲南TOD这个盘不同户型的单价也会有比较大的差异。

我个人观点来看，现在最火爆、最难买的142户型单价，以后未必是这个小区二手最贵的单位。

大户型才是未来二手最贵的，就是三百多方那个楼王单位。

朝向好、通风好、景观几乎无遮挡。

去年，你要买这个户型，对于首付、关系的要求都不高，自己去售楼处，有钱就能买。

去问小户型的话，销售都懒得理你。

为什么楼王现在没什么人抢，以后反而会最受追捧呢？

因为这是一手楼，交楼办房产证还有好几年，经营贷的赌狗们现在不敢进来，资金沉积压力过大。

出了房产证之后，才是这帮人表演的时候，你别看他们现在拦着不让你买琶洲南TOD大户型，但有证以后马上就会掉头狂捧。

中介费、贷款费、过桥费……一鱼多吃，你是鱼，他吃。

所以，我个人建议，有钱的话，在琶洲南TOD还是去搞大面积的单位，小面积的户型产品力比大面积差的还挺大。

周三琶洲南TOD开盘的话，非常想买的，可以尝试加王小囡微信咨询一下，看看有没有办法。

那1000多万预算，买不到琶洲南TOD，那除了保利湖光悦色之外，还能买什么？

越秀新港东也是大面积，2000w起；琶洲南一期都买不到，二期一样买不到。下图是越秀新港东和琶洲南TOD的合影：

那可以看看这个盘，广州地铁龙潭TOD项目，位于广州地铁18号线龙潭站上盖。

这个盘目前还没有正式的案名，我就姑且就先叫他龙潭TOD。

龙潭TOD项目离琶洲南TOD很近，中间就隔了一个台涌村。

目前正在施工只有一块地，就是图里我建模的那几栋。

虽然目前只有一块地施工，但龙潭TOD整个片区规划面积还是很大，区域的详规已经完成，并且土地平整进度很快，未来一两年会陆续出让，进入到开发阶段。

大概率还是定向出让给地铁。

除了住宅之外，这里还会有一座完全高中，以及商业建筑。

我在现场踩盘的时候，非常喜欢这里。

如果说琶洲南TOD是一步繁华，那这边的生活居住气氛会更浓。

并且，项目旁边就是海珠区政务中心，以及多个zf部门，妥妥的海珠区府板块。

目前龙潭TOD项目还处于早期施工阶段，我找到了内部情报，做了一下小区的户型面积分析。

事先说明一下，这个面积分析测算不一定准确。

因为在土地出让时的信息中显示，这快地的建筑面积是7w多平方米，但是施工牌上的信息是93952平方米。

这差了1w多方我不知道是怎么来的。

并且我费劲搞到的施工图只是简略版，并不包含具体的尺寸信息。

所以我只能凭经验估算一下。

根据我的估算，主打的依然是改善型的产品。

最大面积是纯板楼178平米的户型，最小面积是97方的塔楼。

依次往上还有120、130、140、150几个面积段。

再次强调，以上面积只是估算，并不是实际面积。

西边这两个板楼，30层高，地下两层，东边的这两栋29层高，地下3层。车位应该也是比较充足的。

开发周期接近3年，2025年上半年才会交楼。

TOD项目的施工复杂，建设周期普遍比较久，可以理解。

18号线龙潭站已经预留了项目的直连出入口，暂时未开放。

最后简单预测一下价格。

不要把这个盘当成琶洲南TOD的平替，这个盘的单价不会比琶洲南TOD便宜多少。

总套数不多，总共也就400多套，和湖光悦色差不多，地铁内部的员工都能消化掉一大部分。

我预计10w+起步，总价1000-2000w，最小面积的估计很难买，因为地铁员工能买的起的非常多。

现实一点，这个盘最后能拿到市场上出来让人挑的，可能也只有大面积的单位。

从白云区云城上品的操盘风格看，广州地铁也不是强营销的公司，定价不会低，销售压力估计也没有特别大。

龙潭TOD这个盘在我看啦，最大的意义就是标志着琶洲南部圈层开发的整体性开始启动。

比起珠江新城，我更喜欢这里。

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